Esame Avvocato 2014. Parere Civile. Le nostre soluzioni.
Le servitù prediali sono diritti reali di godimento “in re aliena”, e consistono nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario
Le servitù possono essere costitute sia attraverso atti negoziali, sia attraverso atti non aventi tale natura negoziale.
In particolare, con riferimento alla prima categoria, le servitù possono essere costituite attraverso contratti onerosi o gratuiti ed anche per testamento; per quanto riguarda la seconda categoria è possibile l’acquisto per usucapione delle servitù apparenti, la costituzione tramite sentenza delle servitù coattive e l’acquisto per destinazione del padre di famiglia.
Nel caso di specie la costituzione è avvenuta in virtù di contratto per scrittura privata che, a quanto si evince dalla traccia, non risulterebbe trascritta e, quindi, non sarebbe opponibile ai terzi.
In ogni caso la traccia precisa che tale servitù viene espressamente indicata nell’atto di vendita del fondo servente da Tizio alla società Alfa, per cui la giurisprudenza, in ipotesi simili, ipotizza una costituzione della servitù a favore del terzo.
Pertanto la difesa di Caio sostiene che la servitù di parcheggio a favore dell’immobile di proprietà dello stesso risulterebbe validamente costituita ed opponibile alla società acquirente del fondo servente, in quanto espressamente indicata in atti e da questa accettata.
La nostra indagine deve, allora, necessariamente valutare se tale servitù di parcheggio possieda o meno i caratteri essenziali del diritto reale di servitù.
La servitù è, come già accennato, un diritto reale disciplinato dagli articoli 1027 e ss c.c., i cui caratteri fondamentali sono:
l’utilità, intesa quale vantaggio per il fondo dominante posta a carico del fondo servente, consistente anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante;
predialità, intesa nel senso della così detta inerenza del diritto ai fondi, sia dal lato attivo che passivo;
unilateralità, nel senso che il peso, lo svantaggio o la compressione del diritto di proprietà devono gravare sul fondo servente, mentre l’utilità deve essere a favore del solo fondo dominante;
inseparabilità, consistente nel fatto che l’utilità di quel determinato fondo dominante non è alcun modo separabile o inscindibile dal fondo stesso;
specialità, che si concretizza nella circostanza che la servitù non deve assicurare un godomento del tutto generico del fondo servente ma bensì un godimento specificamente determinato;
indivisibilità, nel senso che il vantaggio riguarda sia dal lato atto attivo che dal lato passivo rispettivamente tutto il fondo servente e tutto quello dominante.
Al contrario non sono caratteri essenziali delle servitù la onerosità, essendo consentita la costituzione a titolo gratuito, la perpetuità, potendo venir meno per cessazione della utilità, e la vicinanza materiale dei fondi, che, anche se rappresenta un carattere normalmente riscontrabile nella pratica, non ne costituisce elemento necessario.
Il punto, ora, è chiarire se la servitù di parcheggio costituita a favore del fondo di Caio possieda o meno tutti i caratteri essenziali sopra indicati.
La giurisprudenza di legittimità sembra orientata a qualificare la c.d. servitù di parcheggio come una convenzione obbligatoria che vincola una parte a far godere un’altra parte di uno spazio, difettando il requisito dell’utilitas, che consentirebbe di qualificare la stessa convenzione come costitutiva di un diritto reale di servitù.
L’ordinamento valorizza la stretta corrispondenza della utilità a vantaggio del fondo (da qui la “realità” del diritto), e non al soddisfacimento degli interessi personali di determinati soggetti, quale può essere, appunto, la comodità del parcheggio.
In generale si nega la configurabilità di una “servitù personale”, sia per il numero chiuso dei diritti reali, sia per la carenza di una stretta inerenza tra vincolo, utilità e fondo. Sul punto la S.C. ha affermato: “il parcheggio dell’auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la realità (inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari (Cass. Civ., n. 1551/2009, richiamata anche da Cass. Civ., 15334/2012).
La Suprema Corte con una recentissima sentenza (Cass. Civ. n. 23708/2014) è andata oltre, evidenziando un ulteriore profilo che attiene alla dichiarazione di nullità della previsione negoziale costitutiva (o ricognitiva) della servitù di parcheggio, per impossibilità dell’oggetto.
Oggetto, da intendersi come il contenuto autoregolamentato del contratto, e che ai sensi dell’art 1346 c.c., deve anche essere “possibile”.
Con riferimento alla servitù di parcheggio la impossibilità, che comporta la nullità (parziale o totale) del negozio è di tipo giuridico, proprio perché il contenuto di esso non è meritevole di tutela da parte del nostro ordinamento.
La Cassazione specifica che si tratta di nullità per impossibilità dell’oggetto, in quanto non si può parlare in tal caso di servitù perchè difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso, trattandosi invero di una situazione di mera commoditas di parcheggiare l’auto per specifiche persone e cioè di un vantaggio affatto personale dei proprietari.
Pertanto essendo il negozio nullo per impossibilità dell’oggetto, non solo non è esistente il diritto di servitù ma tale nullità travolge la intera volontà negoziale, con la conseguenza che non è ipotizzabile neanche un diritto di personale di godimento costituito a favore di Caio né nell’originaria scrittura privata né nel contratto di compravendita dell’immobile in oggetto tra Tizio e la società Alfa.
In conclusione, la difesa della società Alfa sarà tesa a dimostrare la nullità del contratto costitutivo di servitù di parcheggio per impossibilità giuridica dell’oggetto, specificando che tale impossibilità rende nulla sia la scrittura privata originaria che la ipotizzabile stipulazione a favore del terzo contenuta nell’atto di compravendita e che tale nullità esclude alla base anche la configurabilità della costituzione di un diritto personale di godimento a favore di Caio.
